Новости предприятий

Приобретение недвижимости. | Open House "Отдел элитной недвижимости"

2015-04-10_190211

Приобретение зарубежной недвижимости.
Налоги и расходы при приобретении недвижимости.

Кроме стоимости самой недвижимости, покупатель должен заплатить 8 % IVA (НДС) плюс 1%-ый гербовый сбор, взимаемый с новой недвижимости, или 7%-ый налог на передачу права собственности …

Приобретение зарубежной недвижимости.

Налоги и расходы при приобретении недвижимости.

Кроме стоимости самой недвижимости, покупатель должен заплатить 8 % IVA (НДС) плюс 1%-ый гербовый сбор, взимаемый с новой недвижимости, или 7%-ый налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости.

Испанское правительство ввело в силу временный закон о снижении НДС на покупку нового жилья. Этот закон будет, действует с 22 августа 2011 года до конца 2012 года. НДС  снижается с 8% до 4 %. Государственная скидка распространяется только на покупку нового жилья. Вторичное жилье не охватывается этим законом.

Общая сумма всех этих расходов зависит от стоимости недвижимости. В общей сложности эти затраты составят около 9-13% от стоимости Вашей недвижимости, указанной в купчей.

С начала кризиса недвижимость в стране уже успела подешеветь.

В среднем на 25%. За первый квартал 2012 года вторичный рынок подешевел еще на 3,4%. Из-за недоступности кредитных ресурсов местные жители не спешат раскупать жилье в Испании, а иностранцам такая ситуация на рынке, напротив, играет на руку. По прогнозам специалистов, падать цены будут вплоть до 2013 года. За это время жилье в Испании может упасть в цене еще на 15%.

Удешевление недвижимости напрямую связано с ужесточением кредитной

политики испанских банков, высоким уровнем безработицы в стране и

сложной обще-экономической ситуацией.

В настоящее время повышенный интерес к недвижимости Испании.

Демонстрируют представители Англии, Франции, Швеции, Норвегии, Дании, Бельгии,

Голландии, а также России.

Отметим, что по данным Банка Испании, в 2011 году объем зарубежных

инвестиций в недвижимость Испании увеличился на 30% и достиг EURO 3,6

млрд.

Расходы на содержание недвижимости.

Абонентская плата за водоснабжение за каждые три месяца составляет 36,01 евро и за электричество 9,08 евро каждый месяц (3,3 kW). К этим суммам надо прибавить оплату за потребление, в случае если вы живете в доме. Счета оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента.

Все владельцы недвижимости, которая построена комплексами, так называемыми urbanización, обязаны следовать законодательству Испании об оплате содержания и ухода за зонами общего пользования, например: бассейна и зеленых территорий, принадлежащих району. Оплата взноса делается один или два раза в год. Сумма оплат зависит от числа владельцев и предоставляемых услуг (приблизительно 300-1000 евро).

Оформление налоговой декларации составляет 139 евро за первую недвижимость и плюс 24 евро за каждую последующую (гараж, земельный участок, другое жилье).

Стоимость коммунальных услуг / цены в евро.

Электроэнергия (ежемесячная абонентская плата) 9,08 Евро

Стоимость электричества кВт/час   0,142 Евро

Вода (абонентская плата каждые 3 месяца)  36,01 Евро

Установка новой телефонной линии 300,00 Евро

Абонентская плата за стационарный телефон (в месяц)   20,00 Евро

Линия интернет без ограничений (в месяц)  30,00 Евро

* все данные на 2012 год

Налоги.

Существует два ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, не резидентам Испании:

Impuesto sobre la Renta – налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду (подается в годовой налоговой декларации). Чтобы вычислить сумму налога можно воспользоваться следующей формулой: за декларированная стоимость недвижимости : 2 х 1,1% х 24%.

Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами. Варьируется от 200 до 1000 евро в год в зависимости от стоимости и месторасположения недвижимости. Деньги, получаемые казной муниципалитета с этого налога, идут на обустройство города, улучшение инфраструктур, т.д.

Ипотечное кредитование.

Многих покупателей привлекает возможность купить недвижимость в Испании в кредит. Кредит имеют права запрашивать как граждане Испании, так и иностранцы. Сумма кредитования обычно составляет до 50%, в исключительных случаях — до 60%. Оценка недвижимости производится банком, дающим кредит. Обычный срок кредитования 5 – 25 лет с процентной ставкой о 4,00% — 4,50 % годовых в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования. Форма погашения ипотеки – ежемесячная.  По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода.

Для того, чтобы банк принял к рассмотрению запрос на кредит, покупатель должен предоставить в ипотечный отдел следующие документы и их копии:

Декларация о доходах за 3 последних года.

Справка с места работы о зарплате за 3 последних месяца

Выписка с банковского счета за последние 12 месяцев

Выписка из бюро кредитной истории

Копия паспорта

Важно иметь в виду, что все лица, которые будут фигурировать в купчей, должны предоставить аналогичные документы. Ипотечный отдел банка изучает ваши документы и оценивает недвижимость, которую вы желаете приобрести. На основании этой информации банк принимает решение о выдаче кредита. После того, как выдача кредита одобрена, вам предоставят расчет по расходам на его оформление, ежемесячным выплатам, процентным ставкам, условиям преждевременного погашения, т.п. Далее приведен наглядный пример, как варьируется сумма ежемесячных выплат в зависимости от размера займа и сроков ипотеки (исходя из процентной ставки 4,00%):

Тысяч € 5 лет   7 лет   10 лет   15 лет   20 лет   25 лет

50   920 €   685 €   505 €   370 €   305 €   265 €

100   1.840 €  1.370 €  1010 €   740 €   610 €   530 €

150   2.760 € 2.055 €  1.515 €  1.110 €  915 €   795 €

200   3.680€   2.740 €  2.020 €  1.480 €  1.220 €  1.060 €

300   5.520 €  4.110 €  3.030 €  2.220 €  1.830 €  1.590 €

Расходы на оформление кредита на 100.000 евро.

Комиссия за открытие кредита (1,5% от суммы займа)   1.500,00 евро

Гербовый сбор, гонорар нотариуса и стоимость регистрации недвижимости   2.830,00 евро

Банковская оценка недвижимости   400,00 евро

Итого   4.730,00 евро

Недвижимость, на которую оформлен ипотечный кредит, должна быть обязательно застрахована. Стоимость страхового полиса составляет примерно 150-300 евро/год.

Условия займа: Годовой процент   4,00% — 4,50%

Переменный процент   Euribor* + банковский интерес.

Банковский интерес составляет 2,00% — 2,50%

За частичное преждевременное погашение   0 — 0,50% от суммы, которая выплачивается

За преждевременное погашение 0 — 0,50% в течение первых пяти лет от суммы, которая выплачивается, далее – 0 -0,25%

* Все данные 2012 года.

* Euribor – европейская процентная ставка (ставка рефинансирования)

В 2012 году цены на испанское жилье упадут до рекордной отметки.

К такому неутешительному выводу пришли эксперты, по мнению которых,

удешевление недвижимости напрямую связано с ужесточением кредитной

политики испанских банков.

Специалисты компании R.R. de Acuna & Asociados полагают, что в 2012

году цены на жилье в Испании снизятся еще на 12-14%, сообщает

новостной портал Bloomberg.

По словам основателя интернет-сервиса Idealista Фернандо Энсинара,

законы, принятые в Испании в феврале 2012 года, должны были

подтолкнуть банки к расширению кредитных программ, сделать кредиты

доступнее для населения. Это позволило бы сократить объем предложения

новых и старых «метров» в стране.

Однако финансовые организации смогли пойти другим путем, поэтому на

практике, усилия правительства, похоже, возымеют обратный эффект и

«аукнутся» падением объемов кредитования в 2012 году.

Напомним, что в феврале 2012 года стоимость жилья в Испании уже

снизилась на 9,5% и достигла показателей восьмилетней давности. По

сравнению с 2007 годом, когда на рынке недвижимости были зафиксированы

самые высокие цены, падение составило 27,1%.

  • Какова динамика сделок по покупке недвижимости украинцами за рубежом за 2011 год?

Причины и с чем это связано?

С каждым годом количество сделок по зарубежной недвижимости неуклонно растет и показывает положительную динамику. Даже по сравнению с 2010 годом 2011 демонстрирует увеличение спроса на 28,5%.

Основными причинами является нестабильная политическая и экономическая ситуация в Украине, недоверие наших соотечественников к банковской системе, стремление вложить и сохранить  свои сбережения. Тем более, что зарубежная недвижимость становится привлекательной не только по качеству, но и доступнее по стоимости.

  • Какие страны пользуются спросом и почему?

Основными тенденциями 2011 года можно назвать: рост средней стоимости покупки, увеличение объема сделок, смещение интереса в сторону европейского рынка, перераспределение по целевому назначению.

Испания в этом году упрочила свои позиции и практически сравнялась с объемами продаж в рекордном 2009 году. Не прошел бесследно экономический кризис в Греции. Эта отражается и на динамике продаж недвижимости в этой стране. Спрос на недвижимость Греции  у украинцев продолжает падать. Значительно упрочили свои позиции европейские страны. Совокупная доля стран Западной Европы составляет более 70% от всех сделок, совершенных в этом году.

  • Какова средняя стоимость сделки?

Динамика увеличения средней стоимости сделки

2008 — 125 000 евро

2009 — 180 000 евро

2010 — 230 000 евро

2011 — 335 000 евро

  • Какую сумму минимально нужно иметь для покупки недвижимости за

 границей, что себе можно на эти деньги позволить и где?

Бюджетные варианты — до 50 000 евро.  За такую сумму можно рассматривать большой выбор объектов в Египте. Более 50% предложений попадает в данную ценовую категорию. Это квартиры в новых домах в развивающихся курортах на берегу Красного моря. В Болгарии объекты, попадающие в эту ценовую категорию, составляют порядка 30% предложений. Это также новые небольшие квартиры на черноморских курортах Свети Влас и Бургас. Что касается, средиземноморских стран, за такую сумму можно приобрести недвижимость в Турции и Греции. Буквально за последние полгода цены на недвижимость Греции по понятным причинам резко упали.

В Испании.

Стоимость 2-х комнатных квартир на побережье стартует с 70 000 евро. Но, украинским гражданам совершенно спокойно можно рассчитывать на кредит, так как  в Испании самые лояльные условия кредитования украинских граждан — заемщик может получить кредит на 10-30 лет в размере 50-70% от оценочной стоимости недвижимости по 5-5,5% годовых с возможностью досрочного погашения. Ценовые категории западноевропейских стран начинаются от 100 000 евро. Во многих странах от размера вложений и стоимости покупки зависит получение дополнительных преимуществ, например, получение вида на жительство или гражданства.

  • Кто является покупателем зарубежной недвижимости в Украине?

Как правило, это обеспеченные люди с высоким уровнем доходов: собственники бизнеса, менеджеры высшего звена. Основной процент покупок приходится на Киев (до 70%), остальная доля распределяется между городами — миллионщиками  Донецк, Днепропетровск, Харьков, Львов.

  • Каковы основные причины покупки?

Данные за 2011 год.

ПМЖ — 32%

Обучение детей — 28%

Инвестирование — 18%

Избежать кризис — 11,5%

Для отдыха — 6%

Покупая недвижимость за рубежом, жители Украины руководствуются, в основном, двумя целями: улучшение условий жизни для себя и своих детей, инвестиционные вклады, т. е. сохранение и приумножение капитала через покупку объектов недвижимости. В понятие <<улучшение условий жизни>> входят категории ПМЖ, обучение детей, отдых, что составляет порядка 70% от общего количества сделок. Инвестиции в недвижимость за рубежом привлекают украинцев по причине безопасности и высокой доходности. Безусловно, для вложения денег в зарубежную недвижимость лучше выбирать страну со стабильным экономическим развитием, где колебания цен гораздо ниже, чем в Украине. Особенно важна экономическая стабильность страны, в случае приобретения зарубежной недвижимости как долгосрочную инвестицию. Сохранить капитал, покупая недвижимость в таких странах гораздо легче, ведь их рынок поддается более точному прогнозу. Недвижимость за рубежом — хорошая возможность снизить риски потери капитала через диверсификацию вложений, то есть распределение их на недвижимость в разных странах.

  • На что сейчас нужно компаниям обратить внимание, чтобы эффективно

 продавать зарубежную недвижимость в Украине?

Украинского покупателя в качестве бонусов могут заинтересовать дополнительные преимущества понравившегося объекта  — рассрочка платежа, скидки, ипотечное кредитование. Но, самая главная сегодняшняя отличительная особенность  — предложить украинскому потребителю завершенный качественный объект, так как инвестиционные и незавершенные проекты несколько <<пугают>> потенциальных покупателей. Но, это все зависит и от объекта, и от страны, и от индивидуальных особенностей клиента

 

Open House "Отдел элитной недвижимости" Больше информации на странице компании
Open House "Отдел элитной недвижимости".

Похожие посты

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *